阅读提示
本篇是案例分析文章总第81篇民事类合同篇
主题是合同纠纷之诉第5篇之确认合同有效，无效第2篇.
法条适用：《 法关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
版，第八条
第八条
土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
改变了原司法解释的立法宗旨
当事人中：
绿色字迹为合同纠纷之诉被告或原告方，结果是胜诉。
黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人
红色字迹为合同纠纷之诉被告或原告方，结果是败诉。
提出问题
生活中存在这种情况。有土地的一方没有资金建设。有资金投入的一方无项目来源。为此双方签订房屋建设合同，共同新建房产。源于我国存在房地一体的原则。城镇，非农业用地都属于国家资源。拥有土地的一方，因未办理土地使用权出让批手续。共同投资开发土地建设房产的双方是否应认定合同无效是今天需要说明的问题。。
源于 法在年出台了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》其中的第9条，第11条第16条都是法律规范中的强制性条款。不属于当事人可以通过意识自治而进行约定的条款。
那么双方签订的共同新建房产的合同是否有效？法院又将如何判决？今天我们通过一则：一审二审驳回 改判的案例。来探究其案件事实的经过。
顺便说一句的是就此问题。无论是随后颁布的《民法典》还是修改的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》都对此问题进行了颠覆式的改变。
裁判要旨
在认定合同是否有效等问题上。不能简单的基于法律规范中的存在效力性规范就予以否认。
而是应基于争议诉讼标的的法律关系具体是什么，进行具体分析研判。特别是在为了促进社会经济市场的发展，以“违反法律，行政法规强制性规定”为理由采取一刀切的方式否认合同的有效性。不利于市场经济的蓬勃发展。
特别是在土地使用权转让问题上在双方签订合同时，就是否办理土地使用权变更登记，不是阻却合同有效性的事实理由。
案例索引
①年10月30日，农工商公司（一审原告、二审被上诉人，再审被申请人）准备建设综合楼。碍于资金不足。专门成立了金方公司（一审第三人）。并与刘合有（一审被告、二审上诉人，再审申请人）合作，由刘合有为投资资金合作单位包括公司内部共同兴建建房。
②金方公司与刘合有签订《协议书（代合同）》，约定：综合楼第二层㎡的二分之一以元/㎡产权出让给刘合有，总金额元；
③协议签订以后，刘合有及时付款给金方公司。
④刘合有按协议规定金额付清全部款项后，即拥有协议规定的房屋产权，
⑤刘合有有权转让出售本协议规定的房产，金方公司应协助刘合有办好有关手续；
⑥年4月刘合有接收涉案房屋后，将房屋转卖给严国富。
⑦年11月30日源于经营亏损农工商公司停止经营。
年3月30日，农工商公司被法院宣告破产。
⑧年1月18日，经北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组批准，成立了北京市农工商开发贸易公司清算组，并指定孙红军为破产管理人组长。
⑨后农工商公司起诉请求确认金方公司代表农工商公司与刘合有于年10月30日签订的《协议书（代合同）》无效
法院判决
一审法院：北京市第二中级人民法院（）京02民初94号
结果：农工商公司与刘合有于年10月30日签订的《协议书（代合同）》无效。
理由：
1.认定该合同性质为房屋买卖合同。
2.双方当事人签订的《协议书（代合同）》未经有批准权的人民政府批准，违反法律强制性规定，认定为无效。
二审法院：北京市高级人民法院（）京民终号
结果：驳回上诉，维持原判
理由：
涉案合同买卖的房屋所涉的土地为划拨性质。虽然涉案合同涉及房屋的买卖，但根据房地一体的原则，不能将房屋的所有权与所占土地的使用权割裂起来看待。根据法律规定，划拨土地上所建房屋未经批准不得转让。涉案合同买卖划拨土地上的房屋，但未经有批准权的人民政府批准，违反了法律强制性规定，因此应认定为无效。
再审法院：（） 法民再号
结果：
一、撤销北京市高级人民法院（）京民终号民事判决及北京市第二中级人民法院（）京02民初94号民事判决；
二、驳回北京市农工商开发贸易公司确认《协议书（代合同）》无效的请求。
理由：
1.原判决依据的相关规定不应理解为效力性强制性规定。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（失效）第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《协议书（代合同）》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。
2.经有批准权的人民政府审批、批准并非《协议书（代合同）》生效的条件。
《物权法》（失效）
第九条 款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽然要求需要进行行政审批，但属于行政范围调整。审批行为仅是物权变动的必要条件。并不影响房屋买卖合同的效力。
3.认定《协议书（代合同）》无效有违诚实信用原则和公平原则。
《协议书（代合同）》基于刘合有和农工商公司的真实意思表示签订，明确约定刘合有付清全部款项后即拥有房屋的所有权，有权转让、出售房产，农工商公司应协助办好有关手续。
《协议书（代合同）》签订后，刘合有履行了付款义务，农工商公司亦实际交付标的房屋，合同主要权利义务履行完毕已超过20年。
现农工商公司起诉要求确认《协议书（代合同）》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。标的房屋现值已远超20多年前的购买价格，且在农工商公司认可的情况下，刘合有早已将房屋出售，认定合同无效将对刘合有及其后买受人造成巨大损失，有违公平原则。
实务总结
本案事实过程非常简单，就是如何认定双方签订的房屋购买合同是否有效。因为其中牵扯到以“房地一体”为原则的土地使用权登记备案制度。该制度在认定合同有效时就像一道闸门一样。在《民法典》和 的《 人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》上已经对土地使用权登记备案制度不是阻却合同有效性的事实理由进行了明确的确认。
但该法案出台之前。一直把土地使用权登记备案制度作为强制性规范进行适用。如有违反采取一刀切的方式，一律认定合同无效。
但即使这样，本案最终的结果是在民法典和《解释》出台和颁布之前做出的审判结果。仍旧可以看出。 人民法院法官的审判结果还是起到了就法律滞后于经济生活的过程中推动立法宗旨不断向前延伸的作用。
历史回看
我们通过本案案件事实的还原，来了解合同有效性的历史沿革。
※什么是强制性规范与效力性规范？
强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即 地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效；
效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
一句话表述就是：强制性规范 无效；而效力性规范相对无效。
但随我国经济体制由计划经济向市场经济转轨的进程， 人民法院在数十年来民商事审判的实践中，越来越明显地贯彻鼓励交易、契约自由的合同法精神，倾向于保护合同效力，对认定合同无效的态度日趋谨慎。
年 人民法院颁布了《合同法》司法解释二，虽然该司法解释已经失去效力，但在第14条明确提出了。在法学理论的前提下，强制性规定包括效力性规定与管理性规定。
用司法解释的效力指引和规范了我国现行就合同效力涉及强制性规定属于哪一种？
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
也就是说在当时的情况下，强制性规定应该理解为效力性强制性规定，而不是管理性强制性规定。继而可以认为在法院没有认定案件事实的真相过程中应少之又少，慎之又慎的否认合同的有效性。
法学理论及及法院观点的摘要。
强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。
管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。……
效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。
※年6月7号， 人民法院颁布了《买卖合同司法解释》。就进一步如何认定合同有效的原则？采取什么方式的问题运用司法解释的方式进行了明确的阐明。
《 人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第3条采取的原则就是：推定合同有效说。除非存在无效的情形和限制。基于“举重以明轻”的原则。既然买卖合同司法解释采取有效推定说，那么房屋买卖合同是买卖合同的下一层级。就更可以采取有效推定说来审理和适用了。
※《民法典》是怎样对合同有效性进行规范的？
《合同法》（失效）
第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
《民法典》可以说把合同法5款规定的无效情形进行了肢解。
第条;无民事行为能力人实施的民事法律行为无效
第条:虚假意思表示的规定为行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
根据社会市场经济的蓬勃发展。及人们对法律意识的提高。《民法典》对合同有效性的认定采取了：“尽可能遵照当事人意识自治的原则”。可以理解为除非妨碍别人的利益，否则的话应当推定合同有效。
在市场大环境的促进下。法院应当助推合同契约精神的顺序履行。而不是简单的基于法律及司法解释的规定否认当事人的意思表示。即使当事人之间在缔结合同的过程中存在意思表示不一致的情形。也尽可能的通过对条文原本意思进行外延扩张式的解释，从而促进合同的继续履行。
后续
本案已尘埃落定。本案案情属于政策性指导案例。特别是在 人民法院指导性意见没有出台之前。基层人民法院，包括中高级法院都不太敢冒天下之大不韪就政策性案件作出合理的判决。其实中级人民法院，包括高级人民法院的法官在内心确信方面，也是认定合同有效的。
认定合同有效，应基于对案件事实的本来面目进行还原。
法院应对有效性判断，采取“推定有效”的原则。这也与行政法学里推崇的“服务型政府”这一原则相匹配。一个好的社会应当设定少许行政许可。如果社会能自我调整，就让社会进行自我配置。政府不进行过多的干涉。就合同有效性来说，法院采取“有效推定说”正是民法理论在行政法上的体现。
本案与前一篇合同有效性的文章有异曲同工之妙。大家可以对比参考，我也把链接放在这里。
中，高院认定无效检察院抗诉 改有效，认定合同有效集大成案例
关键词
合同有效性
联系电话：