房地产市场走到现在，虽然说市场比往年偏冷，房地产价格也出现了一定下滑，但一些人仍旧难以看清未来市场的走向。对于到底要买房，还是卖房，仍然难以抉择。即使到了市场稳定时，什么样的房子该买，什么样的房子该卖，脑子里还是比较迷糊。
网上什么观点都有，有人喊卖，有人喊买，有人悲观，也有人觉得是难得的抄底机会，甚至有预言明后两年房地产市场或强烈反弹。当然，对于这个专家常常被打着有色符号的时代，缺的不是观点，而是公信力。只赚流量的专家，观点不具可信度，有真才实学的专家，说的话也可能是言不由衷。所以，不少人看信息只看央媒、党媒，因为他们传递的是国家的声音，代表了事物的发展方向，房地产也是如此，下面我们就来分享一篇，为处在迷途的你解解惑。
这篇文章刊发在央媒学习时报上，重点预测式分析了我国未来房地产市场将往什么方向走。作为全党唯一只讲学习的中央级大报，文章此时刊发，恰逢其时，有启发意义。既然是面向全党、广大知识分子的媒体，刊登出来就是为了让我们学习和领会的。
文章对我国房地产市场的总体判断是，房地产过去的“三高”模式已经结束了，未来将向“稳优高”方向发展，即价格稳、结构优、质量高。如何理解这句话，文章又从4大方面进行了分析解释。这里需要说明的是，虽然是预判，但每一条都是基于现实的，可谓有理有据，每一条都给我们释放了重要信号，接下来看看是如何理解的。
1.城镇化进入提质发展的中后期，城市流入人口增速有所放缓，住房市场从供给相对短缺向供需动态平衡转变。
对于这条，文中主要有3个数据支撑。一是城市化率快到70%的拐点了。这是大背景，过去房地产快速发展了20多年，城市化就是从30%到现在的，农村人口市民化，住房需求持续增加，房地产过的日子当然就比较滋润。而将来却不一样了，城市化速度将明显放缓，进城人口越来越少，可以指望新生人口吗？文章给出了第二个数据。
即，我国人口总和生育率已降至1.1的平衡线以下，去年开始负增长，这是一个拐点，我们要认清这个现实，言外之意，不要指望人口增长带动房地产发展了，那么，原来买房的老客户还有潜力可挖吗？这就是第三个数据，年我国城镇家庭人均住房面积为36平米左右，这两年数据还没算。所谓供需平衡，即你有置换需求，买一套，还要向市场放出一套，不过是新旧、大小而已，说白了，房子面积和数量基本都够了，房地产增长空间没过去那么大了。
2.以人为核心的新型城镇化扎实推进，人民对美好生活的向往加速显现，住房需求从“住有所居”向“住有宜居”转变。
这一条，用白话说，我们已过了仅仅拥有房子的阶段，后面是基于人们对“住得好”的需求判断，文章认为我们住房需求将向改善转变，一是住房面积增加，二是住房品质提升。这也是参考了发达经济体的经验，品质住房将越来越受欢迎。数据显示，我国生育高峰期的人口进入40岁到60岁年龄阶段，这个阶段的经济条件好，是改善需求的主战场。
其实，不知道大家有没有注意到，现阶段的大多数城市房地产政策优化均提到一个字眼，“支持刚需和改善需求释放”，刚需就不说了，随时都是优先支持的，但改善需求持续提到，说明我们已经意识到住房需求变化，从目前已有城市开始调整土地供应中的刚需和改善地块结构看，在土地出让、建设等方面已有政策倾向了。像住建部前段时间提出的现房销售，表面看是防止烂尾房子出现，实际上，现房销售也迫使开发商建造“所见即所得”的好房子。所以，文章认为改善需求将逐步成为主导需求。由此可见，我们在买房和卖房时，要考虑这个转变因素，切不可用老思维来抉择。
3.城市间人口流动更加自由频繁，区域人口增减分化不断凸显，住房价格从普遍偏热向整体趋稳和局部遇冷转变。
4.城市群和都市圈成为新型城镇化的主体形态，区域空间一体化联动效应逐步增强，住房治理体系从单一城市向以城市群、都市圈为地理单元转变。
这个第3和第4就放在一起说了，表达方式不一样，内涵实质其实是一样的。能看到这一点，且说出来，说明观点客观，这也是我为什么要单独解读这篇文章的关键原因。
之所以后面呈现整体趋稳、局部遇冷的转变，文章提到一二线大城市虽然遇到生育率走低、少子化、老龄化的趋势，但可吸附小城市、县城的人口，保持人口的增长，但后者则面临人口流失，这决定了房地产市场分化的结构。
文章看好未来城市群和都市圈的发展，引用的“七普”人口数据显示，长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝5大城市群的人口占总人口的42%，是我国经济发展的主要引擎，就业机会多，是年轻人择业的首选区域。
当然，文章也看到了一个问题，城市群和都市圈的核心城市人口吸引力强，而群内、圈内的外围城市发展人口反而被吸走了，这是后面政策制定需要努力的方向，需要以城市群和都市圈来统一规划住房体系，允许群内、圈内建设用地指标跨地区调节。这一点我们应该深有体会，急需用建设用地的区域却有大量耕地，如果把这些耕地放在外围，把后者的建设用地指标置换过来，既解决了区域的住房和发展需求，又保留了耕地，可谓两全其美。
总结一下，我们的房地产市场已由量的发展向质的方向发展，这注定了城市之间、房子与房子之间的结构分化，文章最后也说了，我们制定房地产调控政策，其目的是增强房地产市场发展韧性，促进房地产市场健康平稳发展。看完这些，是不是对我们未来买房、卖房有了启示和方向呢？欢迎下方留言谈谈你的想法。
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